İcra dairesinde hacizli ya da ipotekli bir taşınmazın yani icralık evin rutin işlemleri sonrası satış işlemlerine başlandı. Usulüne uygun olarak satış ilanı verildi ve bu satıştan gazete vesair yollar ile haberdar oldunuz ve ilginizi çekti. Ancak merak ettiğiniz bir konu oldu. Bu icradan satılık ev gerçekten de bu kadar ucuza satılır mı? İcradan satilik daire alınırken bilinmesi gereken 2 ufak ayrıntı var.
İcradan satılık ev için ne kadar bütçe ayırabilirsiniz?
Karmaşık gibi görünen bu süreçte finali görebilecek misiniz?
Öyle ki icra yolu ile satışı yapılacak taşınmazın ihalesi icra dairesi mezat salonunda yapılacak. Gayrimenkulün kıymet takdiri yani ortalama piyasa değerinin yarısı üzerinden açık artırma usulü ile satışa çıkacak. Bu icradan satılık ev kamuya açık ve isteyen herkesin katılabileceği ihale sonucu son teklif alıcısını bulur. Son teklif rakamının ise yine piyasa değerinin yaklaşık tutarına denk gelme hatta o rakamı geçme olasılığı da vardır. Bu nedenle icralık ev için ne kadar bütçe ayıracağınız konusunda kesin kararlı olmalısınız. Öte yandan ihale sonrası borçlunun fesih davası açma ve bu fesih davasının ne kadar süreceğini kestirememe ya da fesih davası açılmasa bile tescil işlemlerinin verdiği zahmet düşünüldüğünde icralık ev almak için karmaşık gibi görünen bu sürecin finaline kadar vakit harcayabilmeniz konusunda emin olmalısınız.
İcradan satılık evin maliyet hesabını bir örnek ile detaylandıralım.
İcradan satılık olan ve piyasa değeri 500 bin lira olan bir taşınmaz, icra yolu ile 250 bin liradan satışa çıktı. İhale öncesi ufak bir rakamsal düzenleme yapılmak zorundadır. Şöyle ki; dosyada yapılan tüm masraflardan (satışa kadar olan rutin tebligat masrafları, gazete ilanı vs.) alıcı 3. Kişi sorumlu olduğundan 250 bin lira + ortalama 6 bin lira üzerinden ihale açılır. Alıcı kişiler teklif miktarını istediği oranda artırabilmektedir.
İhalenin 3. Kişi üzerinde kalması durumunda 1 hafta içerisinde borçlu, 3. şahıs veya bunların avukatı ihalenin feshi davası açılmamasına karşın tescil işlemlerine başlanılır. İhale başlangıç tutarı 256 bin olan taşınmazın diğer kişilerin teklifi sonrası 380 bin lira ile son alıcıya ihale olunduğunu var sayımı ile;
- 3. Kişinin 380 bin lira üzerinden + taşınmaz 150 m2 altında ise %1 KDV yani 3.800 lira,
150 m2 üzerinde ise %18 KDV yani 68.400 lira (Bazı durumlarda iade alınabilir) - 380 bin lira üzerinden + %1 İlgili belediyeye tellaliye bedeli olan 3.800 lira
- 380 bin lira üzerinden + taşınmazın önceki sahibine ait emlak vergisi borçları
- 380 bin lira üzerinden + %1.5 Tapu harcının yarısı 5.700 lira
olmak üzere icralık ev için 4 faktörde daha ödeme yapması gerekirken, bazı durumlarda bunlardan bazıları icra müdürlüğünden iade alınabilmektedir.
İcradan satılık ev bize kaç paraya malolur?
İcradan satılık daire maliyeti örnek olarak 380.000 + 3.800 Lira KDV (150 m2 üzeri 68.400 lira) + 3.800 lira tellaliye + 5.700 lira %1.5 tapu harcı + yıllık en az 100 lira emlak vergisi olmak üzere 393.400 liraya icradan aldığı evi mal etmesi mümkündür. Böylece icra satış masrafları ile birlikte toplam ek masrafı 19.900 lira civarında olacaktır.
Yapılan ek masrafların satış bedeli içinden karşılanabilme ihtimali ile, yatırılan tutarın icra müdürlüğünden geri alınmasını durumunda ise en iyi ihtimalle yalnızca 1 – 2 yıllık belediye emlak vergisi dışında başka bir ek ücret ödenmemesi de mümkündür.
