Bir borca karşılık tahsilat yapamadığınız için ipotek tesis edilmiş taşınmazın satışını istiyor olabilirsiniz. Ancak icradan taşınmaz satış süreci sandığınız kadar kolay değildir. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip aşamaları bu konuda size az a olsa yol gösterecektir.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip aşamaları 10 adım ile gerçekleşebilir.
- Takip ilamlı veya ilamsız olarak açılır.
- Tebligatların çıkışı ve tebliği sağlanır.
- Taşınmaza 150/c şerhi işletilir.
- Tapu, belediye ve kadastro yazışması yapılır.
- Esas veya talimat dairesince kıymet takdiri yapılır.
- Başkaca alacaklılardan bilgi istenir
- Tüm ilgililere kıymet takdir raporu tebliğ edilir.
- Satış istenir
- Satış ilanı hazırlanır.
- Satış günü ihale gerçekleşir.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip aşamalarını detaylandıralım.
- İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip hazırlama usulünce yapıldıktan sonra ipotekli taşınmazın bulunduğu bölge sınırlarına bakan adliyede icra tevzi bürosu tarafından herhangi bir icra dairesine atama yapılması sonucu ile açılmaktadır. Yetkili Adliyeden açılması önemlidir zira açılacak dava ile yetkisizlik kararı çıkabilir. İlgili icra dairesinin müdür yardımcısından takibe uygunluk kararı alındıktan sonra esas takip açan memur aracılığı ile takip açılır.
- Dosyada bulunan tüm dayanak belgeler (varsa avukat vekaletnamesi hariç) icra emri / ödeme emrine iliştirilerek borçlu/lara ve varsa ipotek malikine gönderilir. Tebliğ sürecinde bazı hususların dikkatten kaçması usulsüz tebligat sorunlarını doğurabilir.
- Taşınmaz için ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere gönderilerek 150c şerhi işletilmesi ve son tapu kaydının istenmesi sağlanır.
- Taşınmaz için ilgili tapu, belediye ve kadastro müdürlüklerine müzekkere yazılır. Bu müzekkereler kıymet takdirinin yapılmasında etkin rol oynayacaktır. Taşınmaz talimat dairesince satılacaksa bu işlemi talimat dairesi yapacaktır.
- Alınan cevaplar neticesinde icra dosyası esas dairesinden bilirkişiye verilir veya bilirkişiye teslimi için talimat dairesi ile görüşme sağlanır. Bilirkişi teslim sürecini icra müdürleri belli periyotlarla toplu olarak gerçekleştirebilir. Her iki durumda da öncelikle ilgili icra dairesine kıymet takdir avansı (en az 1000 lira) yatırılması gerekir. Bilirkişi kıymet takdir raporunu yaklaşık 15-20 gün içerisinde icra dairesine sunacaktır.
- Kıymet takdir raporu beklenirken 3. aşamaya yoğunlaşmak gerekir. Tapudan 150/c şerhi ve son tapu kaydını istedik. Eğer tapu kaydında başkaca haciz şerhi veya başka bir şerh var ise bu ilgililere 100 madde malumatı sormak zorundayız. Eğer başka şerh yok ise bu aşamada bir şey yapmıyoruz.
- Kıymet takdir raporu daireye döndüğü takdirde alacaklıya, borçluya, varsa maliklere, varsa 100 madde alacaklılarına kıymet takdir raporu tebliğ edilmesi gerekir. Tebliğ işlemi sonrası tüm ilgililer tarafınca 7 gün içerisinde kıymet takdir raporuna itiraz davası açılması beklenir. Açılır ise mahkeme heyetince tekrardan değerleme yapılacaktır. Açılmaz ise yavaş yavaş satış sürecine başlanılabilir.
Satış Süreci
- Satış istemeden önce son tapu kaydının üzerinden 2 ay geçti ise tekrardan istenmelidir. Geçmedi ise satış talep edilir ve dosya icra müdür yardımcısının incelemesine bırakılır. Genellikle 3 iş günü içerisinde satış kararı verilir. Satış işlemi talimat dairesince yapılacak ise tüm ilgililer ile birlikte satış talimatı yazılır. Esas dairesince yapılacak ise satış günü verilir.
- Satış ilanı talimat veya esas dairesince hazırlanır. İnceleme sonrası Basın İlan Kurumu ‘na iletilir ayrıca satış ilanı diğer tüm ilgililere tebligat yolu ile tebliği sağlanır. Satış günü ortalama 2 ay sonrasına verilir. Bu süre zarfında gazete, faturası ve tebligat parçaları eksiksiz temin edilmelidir.
- Satış günü tüm dosya incelenir ve engel durumun var ya da yokluğundan emin olunur. İhaleye ilanda belirtilen tutarda teminat yatıran herkes ihaleye katılabilir. Katılımcı olmaması durumuna ise satış 2. satış gününe kalır. Yine alıcı olmaz ise düşer. Katılımcı olur ise 10 günlük ihalenin feshi davası açılma süreci vardır. Bu süreç hassastır ve şimdiye kadar yapılan işlemlerde hata aranarak bunun davası açılır. Satış sonrası ihalenin feshi davası açılmaz ise ihale alıcısına tescil işlemlerine başlanılır.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip aşamalarının dezavantajları;
- Takip veya tebligata itiraz ederek süre kazanabilir.
- ıymet takdirine itiraz edebilir.
- İhalenin feshi davası açabilir.
- Fiziki dosya durduk yere ortadan kaybolabilir.
Sizler işbu ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip aşamaları sürecini usulüne uygun bir şekilde yaptıktan sonra bunu fırsata çevirebilecek borçlu yoktur.
Unutmayın ki hırs ve azmin sonunda infaz vardır.
