İpotek; iktisadi bir terim olup, Türk Medeni Kanunu ’nda açıkça düzenlenmiştir. Alacaklı ile borçlu arasındaki ticari bir ilişki ya da menfaat nedeniyle güvence sağlamakta olan mal anlamına gelmektedir. Genel itibariyle ticari bir ürün veya hizmetin alımı karşılığında ödeme yapılmaz ise garantör olarak da düşünülebilir. Çoğunlukla bankaların bireysel veya ticari müşterilerine sunduğu konut veya ticari kredilerde borcun ödenmemesi durumunda paraya çevrilebilir şerhtir. Bu şerh karşılığında alacaklı, alacağı için ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip şeklinde ilgili taşınmazı kullanır.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip türleri nelerdir?
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin bilinen adı ipotek takibidir ve İcra İflas Kanunu ’nda 2 ayrı yöntemden bahsedilmektedir. Bunlar ilamsız ipotek takibi ve ilamlı ipotek takibidir.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız icra takibi;
Noter tarafından tebliğ şerhi yok ise ilgili ipotek takibi ilamsız olarak açılması gerekir. Borçluya ödeme emri gönderilir ve bu tebligat eline ulaştıktan 7 gün içerisinde icra dairesine itiraz etme hakkı olduğu gibi yine 30 gün içerisinde de ödeme yapma hakkı vardır. Bu süre zarfında satış istenemez.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibi;
Borç tutarı bir ilama dayanıyor ise (örn; mahkeme huzurundaki sulhler) ve bu ilamın noter tarafından kesinleşme şerhi var ise ilamlı ipotek takibi açılır. İlam nitelikli takip olduğu için itirazı yalnızca mahkeme yolu ile yapılabilmektedir. Yine bu takipte gönderilen icra emri tebligatı borçluya teslim edildikten 7 gün içerisinde ödeme yapma hakkı vardır. Tabi ilamlı ipotek takibinde satış istenene kadar tebligatın illa ki kesinleşmiş olması gerekmez. Yetkili İcra dairesi ve mahkemesi ipotekli taşınmazın bulunduğu sınırlara bakan birimlerdir.
Ödenmeyen bir borcun alacaklı açısından risk oluşturmaması için icra takibi yolu ile ilgili ipotekli taşınmazı satmak istenebilir. Alacaklı yönünden satılıp paraya çevirememe riski varken, borçlu yönünden de değerinin altında ve oldukça masraflı bir şekilde satılma riski vardır. Bu anlamda her iki taraf için de kar ve zarar dengesizliği oluşabilmektedir. Ayrıca ilgili taşınmaz için ihalede alıcı çıkmaması durumunda icra dosya masraflarının artma olasılığı yüksektir. Örneğin icradan satılık ev ihalesi sonrası ihaleye katılımcı olmaz ise kısa bir süre sonra tüm bu masraflı süreç (ortalama 10 bin lira) tekrar etmektedir.
